山形県｜農地に家を建てる農地転用許可サポート｜住宅用地・農地法4条5条｜110,000円～
山形県で農地に家を建てたい方へ
住宅用地の農地転用サポート・農地法4条／5条
「親の畑に家を建てたい」「実家の隣の田を住宅用地にしたい」「農地を買ってマイホームを建てたい」。その土地が農地の場合、住宅の建築計画とあわせて農地転用の手続きを確認する必要があります。
川越政伸行政書士事務所では、土地の名義、農地区分、地域計画、農振農用地区域を確認し、山形県内の住宅用地への農地転用許可申請・届出についてご相談を承ります。
電話受付 9:00～18:00 ／ 寒河江市を拠点に山形県内のご相談に対応
家を建てる前の確認
予定地の地番と土地の名義から、必要な手続きの見通しを整理します。
親族名義の農地にも対応
贈与・売買・賃借など、権利の設定・移転の予定を確認します。
地域計画・農振も確認
農地転用に先行する手続きの有無を確認し、進め方をご案内します。
農地に住宅を建てるとき、まず確認したいこと
田や畑を住宅敷地として使うことは、農地を農業以外の用途に変える「農地転用」に当たります。自分の土地であっても、原則として事前に許可または届出が必要です。市街化区域かどうかや、所有者と住宅を建てる人の関係によって手続きが異なります。
農地転用の許可を受けても、それだけで住宅建築の条件がすべて整うわけではありません。土地の売買・贈与を進める前に、建築会社や関係窓口とあわせて確認することが大切です。
農地法4条と5条は、どちらが必要？
判断のポイントは、誰が農地を転用するか、そして住宅用地への転用に伴って土地の権利を移す・設定するかです。
| 手続き | 該当する主なケース |
|---|---|
| 農地法4条 | 所有者が、自分の農地を自分で住宅用地として転用する場合。例：自分名義の畑に自宅を建てる。 |
| 農地法5条 | 住宅用地への転用を目的として、農地の所有権移転や賃借権等の設定・移転を伴う場合。例：親の農地を譲り受けて家を建てる、農地を購入して建てる。 |
「親の土地だから4条」とは限りません。親の名義のまま建てる予定でも、土地をどのような権利関係で利用するかを確認する必要があります。贈与・売買・賃借などの予定があれば、その内容を相談時にお伝えください。
市街化区域では許可ではなく届出になる場合があります
都市計画法上の市街化区域内の農地は、原則として事前に農業委員会へ届出を行うことで農地転用ができ、農地法4条・5条の許可を要しない取扱いとなります。市街化区域以外では、原則として許可が必要です。
「住宅街の中にある畑」「市内にある土地」というだけでは区分を判断できません。土地の地番をもとに、所在する市町村で確認します。
その農地を住宅用地にできるかは「農地区分」が重要です
農地転用の許可審査では、土地の立地条件と、住宅建築計画が確実に実施されるか等を確認します。農地の種類によって、転用が原則認められない場合や、一定の条件で認められる場合があります。
| 農地区分 | 住宅用地への転用の基本的な取扱い |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 原則として不許可です。住宅用地にするには、農振除外等の可否から確認する必要があります。 |
| 甲種農地 | 原則として不許可です。法令上の例外に該当するか個別に確認します。 |
| 第1種農地 | 原則として不許可です。例外に該当する場合でも、他の審査条件を満たす必要があります。 |
| 第2種農地 | 周辺の他の土地に立地できない場合など、所定の基準に従って判断されます。 |
| 第3種農地 | 立地基準上は原則許可とされています。ただし、住宅計画の確実性等の一般基準も審査されます。 |
農地区分だけで許可を保証することはできません。面積、資金計画、周辺農地への影響、他法令による制限などもあわせて確認します。
農振農用地区域・地域計画に入っている場合
農振農用地区域（青地）
農業振興地域整備計画の農用地区域内では、住宅用地への転用は原則制限されます。農振除外が必要となる場合がありますが、除外自体にも要件があり、必ず認められるものではありません。
地域計画の区域内
山形県の案内では、地域計画区域内の農地を住宅用地に転用する場合、一時転用等を除き、農地転用申請前に市町村による地域計画の変更（区域からの除外）が必要とされています。
地域計画の変更手続き中でも、農地転用に向けた事前相談は可能です。
両方に該当する土地では、手続きの順番にも注意が必要です。山形県の案内では、地域計画変更後に農振除外を行い、その後に農地転用申請へ進む流れが示されています。必要な手続きや受付時期は所在地の市町村に確認します。
「実家の隣の畑に子世帯の家を建てたい」場合
親の畑や実家の隣の田に住宅を建てる計画でも、親族の土地という理由だけで農地転用が不要になるわけではありません。例えば、土地を親から譲り受けるのか、親の名義のまま利用するのかによって、確認すべき権利関係が変わります。
広い農地の一部だけを利用する場合は、転用範囲を明確にします。測量・分筆登記が必要な場合は、土地家屋調査士等による別途の手続きが必要です。
申請前に用意する主な資料
必要な資料は、農地の所在地、農地法4条・5条の別、住宅建築計画、各市町村の運用によって異なります。最初のご相談では、すべてをそろえていただく必要はありません。
| 資料の例 | 確認する内容 |
|---|---|
| 土地の資料 | 所在地・地番、登記事項証明書、公図、現況・農地の面積等 |
| 住宅の計画 | 配置図、土地利用計画、建物・駐車場・進入路・排水の予定等 |
| 権利関係 | 4条・5条の別に応じた所有者・申請者・売買や贈与等の関係資料 |
| 資金・実施予定 | 住宅建築に必要な資金の裏付け、工事予定などを説明する資料 |
| その他 | 農業委員会等から求められる、立地・周辺農地への影響等に関する資料 |
正式な必要書類は、申請先の農業委員会と事前に確認し、案件に応じてご案内します。
ご相談から農地転用までの流れ
建築予定地・計画の確認
所在地・地番、所有者、住宅を建てる方、建築予定時期等を伺います。
農地区分・関係制度の確認
市街化区域、農振農用地区域、地域計画、農地区分、申請先等を確認します。
必要に応じて先行手続き
地域計画変更や農振除外の要否を整理し、該当する場合は順番を確認します。
農地転用の許可申請・届出
必要書類・図面等を整理し、農地が所在する市町村農業委員会に手続きを行います。
手続きの所要期間は、農地の状況、市町村の受付日程、地域計画変更・農振除外の有無等により異なります。住宅建築の時期が決まっている場合は、早めにご相談ください。
山形県内の申請先・対応地域
農地転用の申請・届出窓口は、転用予定地が所在する市町村の農業委員会です。許可権者は山形県知事または権限を有する市町長となり、届出と許可申請でも取扱いが異なります。まず土地の所在地を確認して、必要な窓口・手続きをご案内します。
対応地域の例：寒河江市、山形市、天童市、東根市、村山市、上山市、尾花沢市、河北町、大江町、西川町、新庄市、米沢市、南陽市、長井市、鶴岡市、酒田市など、山形県内各地。
行政書士によるサポート内容
測量、分筆登記、建築確認等、行政書士の業務範囲外の手続きが必要な場合は、担当する専門家・事業者による対応が別途必要です。
報酬額・費用
| ご依頼内容 | 報酬額 |
|---|---|
| 農地法4条の許可申請 | 110,000円（税込）～ |
| 農地法5条の許可申請 | 110,000円（税込）～ |
| 市街化区域内の届出 | 案件内容によりお見積り |
| 農振除外申請 | 110,000円（税込）～（農地転用とは別途） |
| 地域計画変更を伴う案件 | 必要な対応範囲を確認して個別お見積り |
| 複数筆・複雑な案件 | 個別お見積り |
登記事項証明書・公図等の取得費、各種証明書代、郵送費等の実費は別途となる場合があります。測量・分筆登記・建築関係等の他の専門家による業務も別料金です。農振除外等が必要な場合は、業務範囲と合計額をご依頼前にご案内します。
よくあるご質問
Q. 親の畑に家を建てる場合、農地法4条と5条のどちらですか？
所有権を移転するか、借りるかなど、親の農地をどのような権利関係で利用するかによって確認事項が変わります。親から農地を譲り受けて住宅用地に転用する場合は、通常、農地法5条の手続きが問題になります。現在の名義と利用予定をお知らせください。
Q. 市街化区域内にある畑でも手続きが必要ですか？
はい。市街化区域内の農地は、原則として許可に代えて農業委員会への事前の届出が必要です。所在する土地が市街化区域に当たるか、地番をもとに確認します。
Q. 青地の農地なら、農振除外をすれば必ず家を建てられますか？
いいえ。農振除外には要件があり、必ず認められるものではありません。除外が認められた場合も、原則として別途、農地転用手続きが必要です。建築関係の条件も確認します。
Q. 地域計画内の農地は、農地転用申請をすぐに出せますか？
山形県の案内では、地域計画区域内の農地を住宅用地へ転用する場合、一時転用等を除き、あらかじめ市町村の地域計画の変更が必要とされています。農地転用の事前相談は変更中にも行えますが、申請は変更告示後となります。
Q. 畑の一部分だけを住宅用地にできますか？
土地の状況によっては可能性があります。住宅・駐車場・進入路等に必要な面積を計画し、転用する範囲を明確にする必要があります。分筆登記等が必要な場合は別途の対応となります。
Q. 農地を購入してから相談しても大丈夫ですか？
転用できない農地や、農振除外・地域計画の変更等に期間を要する農地もあります。購入契約や建築スケジュールを決める前に、地番と利用計画をもとに確認することをおすすめします。
Q. 相談時には何を伝えればよいですか？
まずは土地の所在地・地番、所有者、誰が住宅を建てる予定か、売買・贈与等の予定、建築希望時期をお知らせください。配置図やハウスメーカーの資料がある場合は、その旨もお伝えください。
あわせて確認したい手続き
農地を買う・譲り受ける前にご相談ください
「この畑に家を建てられるだろうか」という段階からご相談いただけます。土地の地番・所有者・住宅を建てる予定の方が分かれば、確認すべき手続きとご依頼内容を整理します。
電話受付 9:00～18:00 ／ 川越政伸行政書士事務所
制度に関する公的機関のご案内
山形県「農地転用について」 — 申請窓口、許可基準、地域計画の変更と農振除外の関係
農林水産省「農地転用許可制度について」 — 農地転用制度・関係法令等